Instandhaltung: Betreibertipps für Gewerbe und Industrie

für mehr Sicherheit und wirtschaftlichen Erfolg

Als Unternehmer ist man heute mehr denn je gefordert, die bestehenden Stärken des Unternehmens zu vermarkten und die neuen Chancen bestmöglich zum Erfolg zu führen. Der Fokus liegt dabei klarerweise auf dem Kerngeschäft und das Optimierungspotenzial ist hier bereits häufig ausgeschöpft. Weitere Verbesserungen sind dann, wenn überhaupt, nur mehr mit überproportionalen Mehraufwänden erreichbar.

Ganz anders sieht es jedoch bei den Immobilienthemen aus. Themen wie Instandhaltung, Energiemanagement oder Fuhrparkverwaltung werden meist stiefmütterlich behandelt und als lästiges Übel angesehen. Unter diesen Rahmenbedingungen können sie auch nur sehr wenig zum wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens beitragen. Das Ergebnis dieser Sichtweise sind – enorme Unwirtschaftlichkeit und Haftungsrisiken.

Doch immer mehr Unternehmer entdecken diesen verborgenen „Schatz“ und verbessern ihre Wettbewerbsfähigkeit durch definierte Strategien sowie optimierte Strukturen, Prozesse, Kompetenzen und Systeme im Immobilienmanagement. Sie verbessern damit zum einen ihre Gesamtwirtschaftlichkeit und erhalten zum anderen Klarheit über die vorhandenen Haftungsrisiken der Unternehmensleitung.

Die Strafen bei verwaltungsstrafrechtlichen Delikten sind eher niedrig, doch die zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen bei einem Schadensfall sind ungleich schmerzhafter.

Speziell bei Personenschäden können die Strafen sehr hoch sein und im worst case auch existenzbedrohend werden.

Daher ist die Einhaltung der rechtlichen Bedingungen und Auflagen eine der elementaren Grundlagen für einen sicheren und rechtskonformen Betrieb. Im Zuge der Bau- und Betriebsanlagengenehmigung werden die Auswirkungen des Unternehmens auf Umwelt und Nachbarn u.a. bzgl. Lärm, Staub, Geruch oder Erschütterungen beurteilt, durch entsprechende Gesetze, Verordnungen und Bescheidauflagen (z.B. OIB Richtlinien, Normen, Lärmschutzwände, Filter, etc.) definiert und auf ein erlaubtes Maß gemindert. Spätere Änderungen der Nutzung oder der Anlagen können melde- oder genehmigungspflichtig sein, besonders wenn dadurch die Belastungen verstärkt werden. Danach ist alle 5 Jahre die Einhaltung dieser Auflagen (gem. §82b GewO) verpflichtend mit Dokumentation zu überprüfen und auf Verlangen der Behörde zu übermitteln.

Besonders wenn in einem Betrieb gefährliche Stoffe hergestellt, verwendet oder gelagert werden bzw. durch Brand entstehen, sind die Auflagen je nach Umweltauswirkung nochmals höher (siehe Seweso III Betriebe). Bei solchen Anlagen ist der Betreiber verpflichtet ein Unfallverhütungskonzept, einen Sicherheitsbericht und ein Notfallkonzept zu erstellen, aktuell zu halten und den Behörden und der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Diese Risiken werden dann durch übergeordnete behördliche Maßnahmen (z.B. Raumordnung und Flächenwidmung) berücksichtigt.

Die Abfallwirtschaft ist bei Industrie- und Gewerbeunternehmen ein wichtiges Thema, besonders wenn gefährliche Stoffe als Abfall anfallen. Hier ist entscheidend, dass bei der Erstellung und Aktualisierung des (ab 20 Mitarbeiter) verpflichtenden Abfallwirtschaftskonzeptes – AWK (siehe Abfallwirtschaftsgesetz – AWG) die Art, Menge, Herkunft und Verbleib des Abfalls genau beschrieben und spätestens alle 7 Jahre aktualisiert wird. Der Vorteil des AWK ist zum einen die gewonnene Klarheit über den Materialfluss im Unternehmen, aber dient vor allem durch die Reduktion der Abfallmenge und der Abfallgefährlichkeit zur Kostenreduktion. Bei Betrieben über 100 Mitarbeiter ist ein fachlich qualifizierter Abfallbeauftragter & ein Stellvertreter zu bestellen (gem. §11 AWG). Dieser hält das AWK und das Entsorgerverzeichnis aktuell, kontrolliert die praktische Einhaltung der gesetzlichen Auflagen und organisiert die effiziente Umsetzung der Abfallentsorgung.

Ein weiteres wichtiges Thema ist die Objektsicherheit. Die Pflicht zur Erhaltung der „Verkehrssicherheit“ stammt zum einen aus dem ABGB und aus den Bauordnungen welche besagen, dass der Eigentümer/Betreiber/Verwalter eines Gebäudes für die Abwendung von Personen- und Sachschäden verantwortlich ist (Verkehrssicherungspflicht). Durch eine regelmäßig wiederkehrende Objektsicherheitsbegehung seiner Objekte bekommt der Betreiberverantwortliche einen präzisen Einblick in den Sicherheitszustand und damit auf sein Haftungsrisiko. Das Durchführungsintervall richtet sich nach dem Gebäudealter, -zustand, der Art & Anzahl an Umbauten, der Anzahl an risikobetroffenen Personen und der Nutzungsintensität und sollte erstmalig kurz nach der Fertigstellung, dann kurz vor dem Gewährleistungsende und danach alle 2 Jahre erfolgen. Ab einem Alter von 10 Jahren wird eine jährliche Durchführung empfohlen. Die ÖNORM B1301 bietet sich hier als passende Grundlage an, Fachfirmen bieten hier häufig erweiterte Prüfkonzepte an.

Welche Anlagen sind in Industrie- und Gewerbebetrieben besonders zu beachten?

Die wesentlichen Themenbereiche sind hier der Brandschutz, die Infrastruktur, die Stromversorgung und die Flucht/Evakuierung. Hier die wichtigsten Anlagen

Brandschutz

Folgenden Brandschutzanlagen sind zwingend vor Inbetriebnahme und danach wiederkehrend alle 1 – 2 Jahre (zusätzlich zur Inspektion, Prüfung und Wartung) einer Abnahmeprüfung bzw. Revision durch eine akkreditierte Überwachungsstelle (gem. ÖNORM EN ISO/IEC 17020) zu unterziehen:

Brandmeldeanlagen
Brandfallsteuerungen
Sprinkleranlagen
Gaslöschanlagen
Rauch- und Wärmeabzugsanlagen
Druckbelüftungen
Steigleitungen
Objektfunkanlagen
Elektroakustische Notfallsysteme

Festgestellte Mängel sind unverzüglich zu beseitigen.

Brandmeldeanlagen sind gem. TRVB S 123 regelmäßig durch eine geschulte Person (Haustechniker, Sprinklerwart, etc.) zu inspizieren (täglich – Betriebszustand, monatlich – Notstromversorgung, vierteljährlich – interne Signal- und Alarmierungseinrichtungen – intern durch z.B. Haustechniker), jährlich zu warten und zu prüfen (von einer zertifizierten Fachfirma) und zusätzlich alle 2 Jahre einer Revision zu unterziehen (durch akkreditierte Überwachungsstelle – gem. ÖNORM EN ISO/IEC 17020).

Die in vielen Objekten vorhandenen Wasser- oder Schaumlöschanlagen (Sprinkleranlagen) sind gem. TRVB S 127 regelmäßig (mind. 1x wöchentlich) durch eine geschulte Person zu inspizieren. Dabei wird hauptsächlich die Funktion der Alarmeinrichtung, Wasserversorgung, Wasser- und Druckluftpumpen, Alarmübertragung (sog. TUS Anschluss) und Heizungen kontrolliert. Die Anlage muss jährlich (von einer zertifizierten Fachfirma) gewartet und geprüft werden und sind zusätzlich einer Revision zu unterziehen (durch akkreditierte Überwachungsstelle).

Die meist in Rechenzentren, Datenarchiven, Schaltanlagen etc. verbauten Gaslöschanlagen (Wirkung durch Sauerstoffverdrängung, Wärmeentzug oder chem. Effekte) bedürfen einer besonders intensiven Betreuung, Prüfung und Wartung (gem. TRVB S 152). Da die Auslösung ein für den Menschen (abhängig vom verwendeten Löschgas) gefährliches Gas (z.B. CO², Argon, Inergen, chem. Löschmittel) freisetzen kann, bedarf die Anlage umfassender Sicherheitseinrichtungen (z.B. Zutrittsschutz, optische und akustische Alarmeinrichtungen) und darf nur von geschultem Fachpersonal betrieben werden. Die Anlagen muss mind. 1x jährlich gewartet und geprüft sowie zusätzlich alle 2 Jahre von einer akkreditierten Überwachungsstelle einer Revision unterzogen werden.

Um im Brandfall die Behinderung der Flucht durch Brandrauch zu verringern werden häufig Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA) verbaut und ist an die Brandmeldeanlagen angebunden. Die Entrauchung kann thermisch (z.B. öffenbare Lichtkuppeln) oder durch einen Ventilator (Druckbelüftung) erfolgen. Die Anlagen sind (gem. TRVB S 125) laufend zu inspizieren, 1x jährlich zu warten und alle 2 Jahre einer Revision zu unterziehen.

Feuerlöscher müssen jederzeit frei zugänglich sein und sind alle 2 Jahre durch einen zertifizierten Sachkundigen (gem. ÖNORM F 1053) überprüfen zu lassen. Hier ist je nach Löschbereich und Anlage besonders auf das passende Löschmittel zu achten (Pulverlöscher machen ziemlich viel Schmutz und fördern die Rostbildung) – daher sind Schaum- und CO² Löscher (ideal für Elektrobereiche, Achtung bei CO² Löschern in kleinen Räumen – Vergiftungsgefahr).

Elektroanlage

Elektroanlagen sind der Kern der Energieversorgung, für Funktion der Produktionsanlagen, Kommunikation und Sicherheitssysteme entscheidend und haben daher oberste Priorität. Daher ist die regelmäßige Inspektion der Verteiler (z.B. durch Thermografie), die wiederkehrende und dokumentierte Anlagenprüfung (Intervall ist abhängig von den Rahmenbedingungen und der Belastung) durch eine konzessionierte Fachfirma. Sie ist sinnvoll (zur Erhaltung der Ausfallsicherheit und Erhaltung der Versicherungsdeckung) und gesetzlich zwingend vorgeschrieben (lt. Elektroschutzverordnung – ESV gem. ÖNORM E 8001-6-62). Weiters können USV Anlagen (unterbrechungsfreie Stromversorung), Netzersatzanlagen (z.B. Dieselgeneratoren), Blindstromkompensationsanlagen, Trafostationen oder Photovoltaikanlagen (mit weiteren Prüf- und Wartungspflichten des Betreibers) ebenfalls zur Elektroanlage gehören.

Flucht/Evakuierung

Bei den Fluchtwegen ist auf die Freihaltung (Hindernis, Brandlast), die korrekte Kennzeichnung mittels Piktogrammen (müssen auch im Finstern sichtbar sein), die Funktion und Wartung der Fluchtswegs-/Sicherheitsbeleuchtung und Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (1x jährlich) zu achten. Wichtig ist die Notausgänge unversperrt und unverstellt (Schneeräumung im Winter) zu halten und den Weg zum Sammelplatz gefahrlos zu gestalten.

Die Evakuierung ist intern zu organisieren, jeden Mitarbeiter zu unterweisen und regelmäßig (mind. 1x jährlich) gemeinsam mit der Feuerwehr zu üben. Hierbei empfiehlt es sich einige Beobachter (z.B. Evakuierungshelfer, Sicherheitsfachkraft, Brandschutzwarte, Sicherheitsvertrauenspersonen) einzusetzen um die Schwachstellen zu erkennen und beseitigen zu können.

Infrastruktur (Logistik, Ver- und Entsorgung)

Aufzüge sind für den Produktionsablauf vielfach eine unerlässliche Hilfe und bedürfen zur Funktionsabsicherung einer regelmäßigen Wartung und Prüfung durch einen Fachmann. Sie sind daher vor Inbetriebnahme und danach 1x jährlich von einem Aufzugsprüfer zu prüfen (gem. § 4 Hebeanlagen-Betriebsverordnung – HBV) bzw. gem. den Herstellervorgaben zu warten (meist 4x jährlich). Weiters muss zu Betriebszeiten ein Aufzugswärter anwesend sein der bei Störungen die Personenbefreiungen durchführt.

Für die interne Logistik sind Flurförderzeuge (E-Hubwagen, Hubstapler) unerlässlich. Viele dieser Arbeitsmittel sind (gem. §8 Arbeitsmittelverordnung – AM-VO) wiederkehrend 1x jährlich prüfpflichtig. Besonders Hubstapler erfordern ein intensives Augenmerk, da im Falle eines Defektes, das Verletzungsrisiko und die Betriebsstörung besonders hoch ist. Daher ist hier auch eine grundlegende Grundqualifikation (Staplerschein) erforderlich bevor der Mitarbeiter diese verwenden darf so wie bei vielen Arbeitsmittel eine entsprechende Unterweisung erforderlich ist (siehe Sicherheits- und Gesundheitsschutzdokumente).

Weitere Arbeitsmittel (z.B. kraftbetriebene Türen und Tore, Hebebühnen, Hubtische, Pressen, Stanzen, Anpassrampen, Anschlagmittel, Bagger, Radlader, Befahranlagen, Leitern oder Förderbänder ab 5m) sind ebenfalls gem. § 7 bzw. § 8 Arbeitsmittelverordnung – AM-VO prüfpflichtig (mit unterschiedlichen Intervallen).

Bei Klima- und Kälteanlagen (> 1,5kg Kältemittel) ist eine jährliche Prüfung und Wartung (gem. Kälteanlagenverordnung) inkl. der Desinfektion und Reinigung der Gebläsekonvektoren in den Klimageräten aus Hygienegründen mehr als ratsam.

Bei thermischen Fertigungsprozessen sind häufig Dampfkessel- und Thermoölanlagen in Verwendung. Hier gilt es die gesetzlichen Prüfvorgaben des Druckgerätegesetzes, Dampfkesselbetriebsgesetzes, Emissionsschutzgesetzes für Kesselanlagen und die Inspektions- und Wartungsvorgaben des Herstellers zu beachten/einzuhalten. Für den Betrieb der Anlage ist ein Kesselwärter erforderlich. Dieser überwacht den Betrieb der Anlage, füllt Betriebsstoffe auf, prüft die Wasserqualität, die Sicherheitseinrichtungen, führt Sichtkontrollen durch und greift bei Störungen oder gefährlichen Zuständen kompetent ein. Die Prüfungen und Revisionen sind je nach Prüfstufe und Anlagenteil unterschiedlich (siehe §28 Druckgeräteüberwachungsverordnung – DGÜW-V)

Sollte ein Betriebsrestaurant in Betrieb sein so ist meist ein Fettabscheider verbaut. Dieser ist regelmäßig dokumentiert zu entleeren (Entsorgungsnachweise) und eine Abwasseruntersuchung ist zu veranlassen (Analyse durch Labor) – dies schreibt die Abwasseremissionsverordnung AAEV bzw. die Indirekteinleiterverordnung IEV vor. Bei letzterer ist mit dem Kanalisationsunternehmen ein entsprechender Indirekteinleitervertrag abzuschließen.

Werden am Firmengelände eigene Betriebstankstellen oder Werkstätten betrieben werden meist Mineralölabscheider vorgeschrieben. Diese müssen laufend fachkundig inspiziert und mind. halbjährlich gewartet werden. Anlagen dieser Art sind gem. §134 Wasserrechtsgesetz prüfpflichtig und sind gem. ÖNORM 852-2 alle 5 Jahre einer Generalinspektion zu unterziehen.

Wer soll die Kontrollen durchführen?

Die meisten laufenden Inspektionen können bei Vorliegen der passenden Qualifikationen (z.B. Brandschutzbeauftragter, Abfallbeauftragter, Kesselwart, etc.) durch interne Haustechniker durchgeführt werden, da die meisten Mängel/Schäden mit bloßem Auge/ Ohr leicht erkennbar sind. Bei der Bewertung der Kritikalität eines Mangels sollte jedoch im Zweifel immer ein Fachmann hinzugezogen werden um Fehleinschätzungen zu vermeiden.

Alle gesetzlichen Prüfungen/Wartungen sollten/müssen von einem spezialisierten bzw. zertifizierten Fachmann durchgeführt werden da dieser die entsprechende Detailkenntnis und über die entsprechenden Prüfgeräte verfügt. Brandschutzrevisionen müssen zwingend von einer in Österreich akkreditierten Prüf- oder Überwachungsstelle geprüft werden.

Gerade bei möglichen straf- oder versicherungsrechtlichen Themen sollten die Sachverhalte immer ausreichend mit Bildern bzw. schriftlich (im Zweifel von einem Fachbetrieb oder Gutachter) dokumentiert werden um eine aussagekräftige Beweisführung im Schadens- oder Streitfall sicherzustellen.

Um in Zukunft keine Termine mehr zu versäumen, laden Sie am besten die MyBuilding24-App herunter.Dort können Sie all Ihre prüf- und wartungspflichtigen Geräte und Anlagen erfassen und zugehörige Termine verwalten.Mit einer jederzeit verfügbaren lückenlosen Auflistung der Wartungen sind Sie immer auf der sicheren Seite.

In der beiliegenden Checkliste finden sie die gängigsten Bauteile und Anlagen die einer laufenden Kontrolle unterzogen werden sollen. Bei überdurchschnittlicher Belastung und außergewöhnlichen Umweltbedingungen sind die Intervalle entsprechend der eigenen und/oder fachlichen Einschätzung entsprechend zu verkürzen. Lieber einmal zu oft als zu selten kontrolliert!!

B2022-06-21_Checkliste-wiederkehrende-Pruefungen-IndustrieGewerbe-Vers.-1.0-1 Herunterladen

Glossar – Rechtsvorschriften:

Gewerbeordnung – GewO:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10007517

Arbeitnehmerinnenschutzgesetz – ASchG:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10008910

Elektroschutzverordnung – ESV:

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20007682

Arbeitsstättenverordnung – AStV:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10009098

Arbeitsmittelverordnung – AM-VO:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20000727

Kälteanlagenverordnung – KAV:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10008237

Druckgerätegesetz – DGG:
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2015_I_161/BGBLA_2015_I_161.pdfsig

Dampfkesselbetriebsgesetz – DKBG:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung/Bundesnormen/10012138/DKBG%2c%20Fassung%20vom%2012.01.2018.pdf

Druckgeräteüberwachungsverordnung – DGÜW-V:
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20003758